Ндфл при доверительном управлении недвижимым имуществом

Содержание
  1. Доверительное управление: налогообложение, учет налогов
  2. Объекты доверительного управления
  3. Преимущества и недостатки доверительного управления
  4. Налогообложение при доверительном управлении
  5. Доверительное управление коммерческой недвижимостью
  6. Что такое доверительное управление?
  7. Чтоуказывается в договоредоверительного управления коммерческой недвижимостью?
  8. Преимущества передачи коммерческой недвижимости в доверительное управление
  9. Что предлагаем мы?
  10. Когда и кому выгодно доверительное управление имуществом
  11. Что можно передавать в доверительное управление
  12. Зачем передавать имущество в доверительное управление
  13. Кто может быть доверительным управляющим
  14. Как выбрать доверительного управляющего
  15. Как составить договор на доверительное управление
  16. Как разорвать договор доверительного управления
  17. Что нужно запомнить
  18. Чем опасно доверительное управление недвижимостью?
  19. Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
  20. Отвечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:
  21. Отвечает заместитель директора ООО «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко:
  22. Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
  23. Доверительное управления недвижимостью
  24. Функции доверительного управляющего
  25. Правовое регулирование и особенности реализации доверительного управления недвижимостью
  26. Другие особенности доверительного управления

Доверительное управление: налогообложение, учет налогов

Ндфл при доверительном управлении недвижимым имуществом

Доверительное управление – это вид финансовых взаимоотношений между инвестором и управляющей компанией (УК), при котором происходит передача права распоряжения денежными активами профессиональному управляющему.

В результате взаимовыгодного сотрудничества клиент (выгодоприобретатель) получает прибыль, а компания, ведущая его дела, – вознаграждение в виде определенного процента. Передавать активы на баланс УК может как юридическое, так и физическое лицо.

Данный вид сотрудничества подходит лицам, не имеющим возможности вникать во все тонкости торговли на финансовом рынке.

Объекты доверительного управления

Правовые аспекты сделки регулируются договором, который заключается на стадии передачи активов. Объектом доверительного управления может быть не все имущество инвестора, а лишь то, которое является юридически обособленным.

Передавать управляющей компании можно акции, ценные бумаги, недвижимость, денежные средства, исключительные права, транспорт и т. д.

Передавать активы в УК можно на определенный срок, при этом инвестор становится учредителем управления.

Преимущества и недостатки доверительного управления

Прежде чем доверить свой капитал другому лицу, стоит тщательно проанализировать плюсы и минусы данной сделки.

  • Преимущества. Финансовая компания напрямую заинтересована в увеличении вашего дохода, что, в свою очередь, увеличивает добросовестность и ответственность эксперта, выполняющего работу. Получение прибыли не зависит от срока действия договора, а происходит сразу же после совершения сделки. Кроме этого, вам нет необходимости вникать в стратегии и инструменты функционирования рынка финансов.
  • Недостатки. Передача инвестиций в доверительное управление имеет не так много минусов, но все же они есть. В первую очередь это определенный риск потери активов. Несомненно, грамотный специалист управляющей компании обладает необходимыми знаниями, навыками и опытом, однако бывает такое, что спрогнозировать ситуацию на рынке достаточно сложно даже хорошим экспертам. Также определенные риски накладывает тот факт, что подобные операции не защищены Фондом страхования. Кроме этого, управление активами часто происходит без согласования с инвестором. Конечно же, можно такой пункт предусмотреть в договоре доверительного управления, но в этом случае теряется смысл передачи инвестиций в УК.

Налогообложение при доверительном управлении

Управляющий обязан вести учет переданных ему активов и ежеквартально предоставлять выгодоприобретателю бухгалтерскую отчетность, подтверждающую доходы и расходы.

Имущество, переданное в управляющую компанию, а также приобретенное во время действия договора, подлежит налогообложению в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (НК РФ).

Среди основных налогов, уплачиваемых в бюджет, можно выделить:

  • налог на прибыль. При доходе, полученном от операций с ценными бумагами, с учредителя доверительного управления (выгодоприобретателя) снимается часть ответственности по исчислению и уплате налога, так как в данном случае ответственность за это лежит на доверительном управляющем, выступающем в качестве налогового агента. Для частных выгодоприобретателей возможны два варианта: передача имущества с целью его реализации и возврат активов по прошествии определенного времени. В первом случае необходимо единоразово уплатить подоходный налог при осуществлении реальной продажи, то есть при смене собственника имущества. Во втором случае управляющая компания осуществляет операции с активами выгодоприобретателя. При этом полученная в результате прибыль подлежит налогообложению;
  • налог на добавленную стоимость (НДС). Согласно ст. 1012 Гражданского кодекса РФ заключение договора доверительного управления не влечет за собой передачу имущества в собственность управляющего, поэтому данная операция рассматривается как финансовое вложение. Начисление НДС в этом случае не предусмотрено. Уплата налога на добавленную стоимость будет правомерной в том случае, когда имущество было передано учредителем на баланс управляющей компании, а при возврате назад оценка его стоимости оказалась выше той, что указана в договоре;
  • налог на имущество организаций. Общее правило, определяющее объект налогообложения, регламентируется статьей 374 Налогового кодекса Российской Федерации. Согласно этому документу, налогообложению подлежит движимое и недвижимое имущество, в том числе переданное в доверительное управление. Ответственность за начисление и уплату налога накладывается на организацию. Также это касается имущества, приобретенного в рамках договора доверительного управления. Налог начисляется и уплачивается в общеустановленном порядке.

Таким образом, можно сделать вывод, что передача активов в управляющую компанию позволяет получать прибыль, значительно снизив риски. При этом не нужно вникать в нюансы инвестирования, отслеживать ситуацию на рынке и прогнозировать изменения на фондовом рынке.

Доверив свое имущество квалифицированным специалистам, вы можете вести обычный образ жизни, заниматься повседневными делами и получать при этом пассивный доход. Управляющая компания «Альфа-Капитал» располагает штатом профессионалов с многолетним опытом.

Для заключения договора сотрудничества позвоните по телефону, указанному на сайте, или воспользуйтесь онлайн-формой заявки.

Источник: https://ProDengi.alfacapital.ru/doveritelnoe-upravlenie-nalogooblozhenie/

Доверительное управление коммерческой недвижимостью

Ндфл при доверительном управлении недвижимым имуществом

Татьяна Александрова. Работает в компании Retail-Realty с 2002 года. Опыт 18 лет. По образованию инженер-программист (окончила МГТУ СТАНКИН) и экономист (Московский Банковский Институт при Сбербанке РФ).

Коммерческая недвижимость – такой же актив, как и любая другая недвижимость. Она может приносить постоянную прибыль, если её сдавать в аренду. Причём подобную собственность реально сдавать на долгосрочной или краткосрочной основе (посуточно).

В крупных городах инвестиции в коммерческую недвижимость способны оказаться даже более доходными, чем при вложении в жилую. Коммерческая недвижимость, как правило, стоит значительно дороже.

Но менее требовательна к материалам при строительстве или ремонте. И стоимость аренды подобных объектов зачастую выше, чем у жилых.

В итоге получается, что вкладывать деньги в данный вид недвижимости выгоднее.

По данному объекту собственник увеличил арендный доход на 26%, передав помещение в доверительное управление

Вместе с тем следует учитывать существующие риски. В частности, бизнес может оказаться в стагнации, перестать арендовать магазины, помещения свободного назначения или офисы.

Жильё же требуется всегда, вне зависимости от экономического климата в стране. Поэтому однозначно делать выводы о том, какой вариант вложения средств ликвиднее, проблематично. У каждого решения есть свои преимущества и недостатки.

Эксперты уверены только в том, что на коммерческой недвижимости при правильном подходе можно заработать больше.

К сожалению, статистика показывает, что в России многие владельцы такой собственности получают минимальный, который намного меньше того, на который могли бы рассчитывать. Это обусловлено разными причинами:

  • нет доверия к арендатору, владельцы боятся сдавать свою недвижимость в аренду. В итоге она простаивает, ветшая со временем и только требуя денег на поддержание технического состояния и налоги;
  • не хватает времени или компетенции для поиска арендаторов и заключения с ними договора;
  • слабое понимание реальных рыночных цен. Многие собственники оперируют устаревшими данными, которые не соответствуют действительности;
  • нет физической возможности заниматься сдачей имущества. Собственник может находиться в другом субъекте РФ или вообще в другой стране;
  • непонимание реального дохода, который можно получить от имущества. Владельцы иногда недооценивают текущее значение имеющихся у них активов.

Таким образом, имущество не приносит денег, нет движения на рынке, от чего страдают все потенциальные участники сделки. Однако передача объекта в доверительное управление проверенной компании помогло бы полностью разрешить такую ситуацию. Но для этого надо разобраться, что оно собой представляет в целом применительно к коммерческой недвижимости.

Сложно найти подобную компанию с опытом работы с 1996 года и с проверенной репутацией

Что такое доверительное управление?

Доверительное управление недвижимостью – это управление, которое представляет собой передачу имущества от одного лица (собственника) другому (в нашем случае – агентству) для управления.

Как правило, такое происходит в тех случаях, когда у владельца нет возможности распорядиться этой собственностью так, чтобы получить в итоге максимальную выгоду. Вместо него управлением занимается по поручению другое лицо или компания. Данная ситуация выгодна всем.

В результате собственник выплачивает вознаграждение агентству, но в конечном итоге получает доход все равно больше, чем сдавал бы самостоятельно.

Применительно к коммерческой недвижимости всё выглядит следующим образом:

  1. У одного лица есть в собственности какой-то объект, который можно использовать. Это может быть торговая площадь, магазин, офис или даже целый торговый комплекс.
  2. Такое имущество сдается неэффективно или сдается нерационально, поэтому и не приносит ощутимого дохода.
  3. Собственник не может изменить ситуацию в виду своего нахождения в другом регионе, нехватки времени или низкого уровня своей компетенции в этом вопросе.
  4. Он заключает договор с агентством по управлению.
  5. Между сторонами оформляется договор доверительного управления. В нём всё тщательно регламентируется срок действия соглашения, условия пролонгации, права и обязанности сторон, кадастровые характеристики объекта, порядок выплаты вознаграждения и прочее.
  6. Также на представителя агентства оформляется доверенность, чтобы он мог от лица собственника заключать договоры. Например, подписывать соглашения о сдаче имущества в аренду. При выдаче доверенности полномочия риелтора можно и нужно ограничить. То есть фактически указывается, что он имеет право только сдавать такое имущество в аренду и ничего более. Это есть абсолютная защита от любых сомнительных сделок.
  7. После этого агент сдаёт имущество в аренду.
  8. Собственник начинает на регулярной основе получать арендные платежи.
  9. Часть платежей уходит агентству в качестве вознаграждения, как и было зафиксировано в договоре.
  10. Агентство следит за тем, как именно эксплуатируется имущество. Если арендаторы нарушают условия договора, то управляющий от имени собственника обязан немедленно отреагировать.
  11. Когда заканчивается срок аренды, агентство уже имеет новых арендаторов. О любых изменениях уведомляет владельца.

Выше описан общий алгоритм взаимодействия между сторонами. Однако могут быть разные нюансы, связанные со спецификой коммерческой недвижимости и ещё с целым рядом моментов. Например:

  • иногда владелец сдаёт в аренду не всю недвижимость, а только часть, что отдельно оговаривается;
  • периодически объект предоставляется в аренду на различных условиях и в разных правовых режимах. Например, большая часть комплекса может предоставляться в пользование на долгосрочной основе. Однако конкретный конференц-зал будет при этом сдаваться в аренду по часам;
  • временами в сделке могут появится третьи лица. Это может быть страховая компания, если собственник хочет дополнительные гарантии.

То есть нюансы у таких взаимоотношений бывают. Поэтому к заключению сделки все подходят индивидуально, прекрасно понимая, что очень много моментов нужно учитывать.

То есть нюансы у таких взаимоотношений бывают. Поэтому к заключению сделки все подходят индивидуально, прекрасно понимая, что очень много моментов нужно учитывать.

Наш опыт показывает – лучше работать с крупными сетевиками

Чтоуказывается в договоредоверительного управления коммерческой недвижимостью?

Основа такого управления собственностью – это договор, который должен обязательно заключаться между сторонами. В него вносится ряд ключевых моментов. Это:

  1. Стороны. Важно, чтобы они были предельно конкретно и понятно обозначены. Если на коммерческую недвижимость права есть у нескольких лиц, то они все должны дать согласие на её использование таким образом. В противном случае заключение договора не будет являться действительным. Особенно важно учитывать этот момент, когда речь идёт о супругах. Ведь формально объект может быть оформлен только на одного из них. Но по факту право собственности при приобретении недвижимости в браке возникает у обоих, за определёнными исключениями. Отдельная история. Если объект принадлежит юридическому лицу. Там нюансов значительно больше.
  2. Сам объект. Как уже говорилось выше, собственник может владеть одним имуществом, например, большим комплексом, а передать в рамках доверительного управления только часть. Или может передать всё, но на разных условиях. Поэтому очень важно прописать полные характеристики объект. Также в договоре должно быть указано основание возникновения права собственности.
  3. Права и обязанности сторон. У собственника есть право контролировать то, как именно используется его имущество. Однако в то же время владелец не должен этим ущемлять права арендаторов на эксплуатацию такой собственности. Поэтому механизм контроля стоит очень тщательно продумать и детально прописать в договоре. Это же справедливо и в отношении других прав и обязанностей сторон.
  4. Срок действия договора. Желательно обозначить какой-то период, чтобы потом была возможность вернуться к тексту соглашения и пересмотреть его условия. Вполне вероятно, что с течением времени они перестанут устраивать обе стороны.
  5. Размер вознаграждения агентства и порядок передачи. Здесь тоже важна конкретика. Учтите, что указывать необходимо все в рублях, даже если договор привязан к валюте ( в настоящее время данная практика себя изжила).
  6. Санкции за нарушения одной из сторон взятых на себя обязательств. Если в договоре содержится отсылочное условие на форс-мажор, то желательно не ограничиваться общими указаниями, а указать, что именно будет происходить в данном случае.
  7. Условия внесения изменений в договор или же заключения дополнительного соглашения. Очень важный пункт. Арендаторы могут выдвинуть встречное предложение, которое будет касаться и отношений собственника и управляющего. Поэтому такой момент стоит предусмотреть заранее.
  8. Порядок разрешения конфликтов. Чем тщательнее прорабатывается этот пункт, тем выше вероятность, что к нему никогда не придётся прибегать на практике. Но в целом желательно указать, кто и как должен отправлять претензии, по каким контактам, что нужно в них указывать, какие документы желательно прилагать, как они будут разрешаться и т.д.
  9. Другие положения, которые имеют значение. Например, если договор затрагивает интересы третьих лиц, это необходимо также указать.

Разработка такого соглашения может занять несколько недель. Особенно, если создавать договор с нуля, а не брать готовый шаблон. Однако в итоге получится договор, который будет индивидуально составлен под конкретных участников и под их интересы.

А вот использовать типовые договоры нежелательно. В лучшем случае в них мало конкретики, очень много общих фраз. То есть они на самом деле ничего не гарантируют и не обеспечивают. А в худшем случае случайно взятые из Интернета соглашения могут устареть или вообще быть неправильно составленными.

Вам никто не гарантирует качество таких документов. Поэтому вы рискуете оказаться без правовой защиты.

Разбирательства же между сторонами без договора при передаче имущества в доверительное управление могут стать очень длительными, дорогостоящими и в целом неприятными.

Поэтому работайте только с надежными и проверенными агентствами.

Преимущества передачи коммерческой недвижимости в доверительное управление

Собственник при заключении такой сделки увеличивает свой арендный доход:

  • ему не нужно будет тратить свое время и другие ресурсы на сдачу объекта в аренду;
  • он сможет не вникать в юридические тонкости при заключении договора с арендаторами;
  • такое лицо избавляется от необходимости общаться с большим потоком потенциальных клиентов, что всегда утомляет.

При этом управляющий использует свои знания, навыки, связи, наработанную базу – всё для того, чтобы найти самый оптимальный вариант. В итоге коммерческая недвижимость сдаётся на максимально выгодных в конкретных обстоятельствах условиях.

Владелец этого объекта с ужасом вспоминает время, когда сдавал помещение сам.

Что предлагаем мы?

Наша компания с 1996 года оказывает услуги по доверительному управлению квартирами и коммерческой недвижимостью. Мы прекрасно разбираемся в рынке и постоянно его отслеживаем. У нашей команды более, чем 20-летний опыт управления. При этом мы в любой момент готовы пойти навстречу клиенту, адаптироваться под его пожелания или требования.

Наша компания гарантирует максимальную безопасность клиентам. Мы знаем, на что именно обращать внимание. Готовы вникнуть в детали при оформлении договора доверительного управления. Мы не используем шаблонные контракты, благодаря чему наши клиенты всегда остаются довольными. Мы оперативно реагируем на любую критику и предложения клиентов. Детали сотрудничества оговариваются лично.

Татьяна Александрова. Работает в компании Retail-Realty с 2002 года. Опыт 18 лет. По образованию инженер-программист (окончила МГТУ СТАНКИН) и экономист (Московский Банковский Институт при Сбербанке РФ).

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e9d5a910efcae26c2f496c7/doveritelnoe-upravlenie-kommercheskoi-nedvijimostiu-5eb2da3bec9bc44b2769fa81

Когда и кому выгодно доверительное управление имуществом

Ндфл при доверительном управлении недвижимым имуществом

Допустим, от бабушки вам досталась квартира в другом городе, например в Саранске. Вы хотите её сдавать. Но у вас нет времени туда ездить, искать жильцов, подписывать договор, контролировать оплату ЖКУ. Вы можете поручить это доверительному управляющему за небольшую (или большую — как условитесь) плату.

Закон разрешает передавать имущество в доверительное управление и обязывает доверительного управляющего действовать в ваших интересах. Этот человек может совершать любые юридические и фактические действия от вашего имени, если вы не ограничите его полномочия в договоре.

Особенность доверительного управления в том, что договор заключается не для разовых сделок с имуществом, а для управления им в течение длительного времени.

Юлия Кислякова, юрист Европейской Юридической Службы

Что можно передавать в доверительное управление

Закон позволяет передавать в доверительное управление:

  1. Предприятия, имущественные комплексы и другие объекты недвижимости.
  2. Ценные бумаги, в том числе те, права по которым зафиксированы в электронном реестре, а не на бумажном носителе.
  3. Исключительные права на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации (бренд, название, товарный знак, товарная линейка и так далее).
  4. Другое имущество — какое именно, в законе не уточняется.

Сейчас в России доверительное управление имуществом чаще применяется в сферах аренды коммерческой недвижимости и распоряжения ценными бумагами.

Зачем передавать имущество в доверительное управление

Если отвечать буквально — чтобы облегчить себе жизнь.

Например, если вы не живёте в квартире, кто-то должен периодически проверять, всё ли там в порядке, нет ли протечек, целы ли окна и двери, не было ли кражи. Необходимо передавать показания счётчиков в управляющую компанию, оплачивать коммунальные услуги, смотреть, нет ли в почтовом ящике заказных писем от налоговой или ПФР.

Допустим, собственники других квартир решили устроить внеочередное собрание по поводу ремонта в подъездах, ограждения территории, распоряжения общим имуществом многоквартирного дома. Ваш голос может стать решающим, а вы никому не оставили доверенности на ание.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Румянцев отмечает, что доверительный управляющий займётся перечисленными вопросами, сможет оперативно решить проблемы и подготовить жильё к вашему возвращению — например, заказав услуги клининговой службы.

Ещё более ценным вклад управляющего будет, если вы сдаёте недвижимость в аренду. Особенно, если речь идёт о нескольких объектах. Специалист сможет быстро вселять новых арендаторов, когда старые съехали. Он будет следить за содержанием жилья, внесением коммунальных платежей, соблюдением договорённостей.

Договор доверительного управления имуществом выгодно заключать, если вы сами не очень хорошо понимаете, что делать с собственностью и как ей распоряжаться правильно.

Юлия Кислякова, юрист Европейской Юридической Службы

Это важно в сфере ценных бумаг: чтобы успешно инвестировать, нужны знания и опыт. В России есть два наиболее популярных инструмента для начинающего инвестора:

  1. Паевой инвестиционный фонд. Вы покупаете паи ПИФа, а специалисты на ваши средства уже приобретают акции и облигации, которые будут (или не будут — как повезёт) приносить прибыль. Затем можно погасить паи и получить за них деньги с учётом заработанного.
  2. Индивидуальный инвестиционный счёт с доверительным управлением. Это брокерский счёт, с помощью которого можно вкладывать деньги в акции и облигации. Вам остаётся только выбрать инвестиционную стратегию. Дальше за вас будут действовать специалисты компании-брокера.

Возможна и передача ценных бумаг в доверительное управление напрямую. Но обычно управляющие компании берутся за это, когда речь идёт о весьма солидном капитале в несколько десятков миллионов.

Ещё один важный плюс: если вы кому-то задолжаете, то переданное в управление имущество у вас не отберут . Исключение — если вы банкрот или долги образовались именно в процессе доверительного управления.

Кто может быть доверительным управляющим

Только сотрудник коммерческой организации (но не унитарного предприятия) или индивидуальный предприниматель .

Есть нюансы в зависимости от того, какое именно имущество вы передаёте в доверительное управление и зачем. Распоряжаться ценными бумагами, деньгами, предназначенными для совершения сделок с ценными бумагами, может только юрлицо с лицензией профессионального участника этого рынка.

Лицензии не нужно, если доверительное управление предусматривает только права, связанные с ценными бумагами, например право на участие в общем собрании акционеров.

Юлия Кислякова, юрист Европейской Юридической Службы

Имейте в виду: доверительный управляющий отвечает собственным имуществом, если совершил сделку с превышением полномочий или с нарушением ограничений. Он обязан возместить ваши убытки.

Как выбрать доверительного управляющего

Директор юридической службы «Единый Центр Защиты» Константин Бобров советует начать с проверки, есть ли предприниматель или компания в государственном реестре . Если нет, то они не имеют права заключать договор.

Затем проанализируйте сайт управляющего, поищите отзывы о его работе. Проверьте на сайте системы «Правосудие» , участвовала ли компания в судебных процессах и по какому поводу.

При поиске специалистов для управления ценными бумагами уточните в реестре ЦБ, есть ли у компании лицензия на это. Проверьте её рейтинг надёжности . Наивысший показатель — А++ или ААА.

Обратите внимание: передача имущества в доверительное управление не страхует вас от всех проблем.

Например, управляющий заинтересован сдать квартиру как можно быстрее и пустит туда не самых аккуратных жильцов. Именно поэтому выбирать его надо тщательно.

Как составить договор на доверительное управление

По закону в договоре обязательно должно быть указано следующее:

  1. Что именно вы передаёте в доверительное управление.
  2. Ваши данные как физического лица или учредителя компании.
  3. Сколько и как вы заплатите доверительному управляющему.
  4. Срок действия договора — он не может превышать 5 лет.

Соглашение о передаче недвижимого имущества в доверительное управление обязательно регистрируется в Росреестре. Иначе оно будет недействительным.

Помимо обязательных данных необходимо указать в договоре и другие важные для вас условия.

Юрист Европейской Юридической Службы Юлия Кислякова советует оговорить, что доверительный управляющий не может делать без письменного согласия владельца имущества. Так квартиру нельзя будет, например, продать без вашего разрешения.

Как разорвать договор доверительного управления

Если ни одна из сторон при истечении контракта не заявит о прекращении его действия, он автоматически будет продлён на тот же срок и на тех же условиях.

Действие договора прекращается, если одна из сторон умирает или разоряется. Кроме того, участники могут отказаться от контракта. Об этом нужно уведомить вторую сторону за три месяца до расторжения договора, если не предусмотрен иной срок.

Что нужно запомнить

  1. Доверительное управление имуществом выгодно тем, кто не может или не хочет распоряжаться им самостоятельно.
  2. Чаще всего такой договор оформляют для операций с недвижимостью и ценными бумагами.
  3. Доверительного управляющего надо выбирать внимательно, от этого зависит успех всего начинания.
  4. За услуги придётся платить. Хоть это и очевидный факт, некоторых он неприятно удивляет.
  5. Учтите, что при передаче в управление ценных бумаг гарантировать доходность вам никто не может. А если могут, то это обманщики.

Источник: https://Lifehacker.ru/doveritelnoe-upravlenie-imushhestvom/

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

Ндфл при доверительном управлении недвижимым имуществом

Такие компании предлагают заключить договор на управление собственностью – в данном случае аренду квартиры.

Один из плюсов – то, что клиенту не нужно самостоятельно заниматься сдачей в аренду своих квартир как посуточно, так и в долгосрочную аренду.

Безусловно, если квартира у клиента одна, то теоретически ее можно сдавать и договариваться самостоятельно каждый раз. А если таких квартир несколько? Искать на каждую квартиру съемщика – достаточно трудоемкий процесс.

При доверительном управлении, естественно, какой-то процент от прибыли придется платить компании. Но есть и определенные преимущества: при смене съемщика заказывается клининговая служба, которая готовит квартиру к сдаче в аренду следующим физическим лицам.

Как таковых рисков нет, потому что оформляется нотариальная доверенность на управление собственностью.

Никто из компании доверительного управления не может распоряжаться квартирой как угодно, поскольку в договоре заранее прописано, что данная недвижимость предназначена только для сдачи в аренду.

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Доверительное управление – это сервис, определенные услуги на рынке недвижимости, которые регламентируются законом, и, на мой взгляд, это выгодно для тех, у кого не одна, а несколько квартир.

Или если, например, человек находится за границей: ему удобно, что специалисты компании следят за его квартирой. Они информируют об износе мебели, о том, что необходимо для ремонта – все это фиксируется фотоотчетами.

Сам клиент только получает прибыль.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Доверительное управление недвижимостью (квартирой) регулируется законодательно. Выглядит это так: Вы заключаете договор с агентством недвижимости или риелтором, в договоре прописываете все необходимые условия по управлению Вашей недвижимостью.

Плюсы: это экономит Ваше время, Вам не нужно встречаться с жильцами самой, тратить время на поездки и показы квартиры, подачу объявлений, подбор жильцов и т. д. Хотя, учитывая, что Вы уже подали объявление, Вы уже сделали большую часть работы по сдаче.

Из минусов:

  • эта услуга платная, и агентству недвижимости необходимо платить процент либо от сделок, либо ежемесячное вознаграждение;
  • риелтор заинтересован в сдаче Вашей квартиры хоть кому-либо, то есть Вы не контролируете, кто там живет;
  • оплату квартиры вовремя, состояние квартиры контролирует именно агентство недвижимости, а не Вы. Для кого-то это плюс, но на практике недобросовестные агентства могут обмануть Вас как собственника.

В любом случае рекомендую Вам обязательно изучить текст договора на доверительное управление. Он должен быть не «типовым», скачанным из интернета, а сделанный под Вас и Ваши пожелания. Доверительное управление выгодно для Вас, если Вы не живете в городе, где находится квартира, и не имеете возможности приезжать туда часто.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как выгодно сдать квартиру?

Отвечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:

Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.

В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.

Плюс в том, что участие собственника для взаимодействия с нанимателями или арендаторами не требуется. Управляющий от своего имени будет заниматься Всеми вопросами: рекламировать объект, искать нанимателей и проводить показы, заключать договоры, получать денежные средства, заселять и выселять нанимателей, обеспечивать сохранность имущества.

Собственник, в свою очередь, один раз в месяц или квартал будет получать выплаты от управления имуществом за минусом процентов, причитающихся управляющему в качестве вознаграждения.

Из минусов можем отметить, что доход от передачи имущества в управление во многом зависит от компетенции управляющего и рыночной привлекательности имущества, и в большинстве случаев доход собственника от передачи имущества в доверительное управление не превышает доход от обычной сдачи квартиры в наем или аренду от своего имени.

Отвечает заместитель директора ООО «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко:

Правоотношения по поводу доверительного управления регламентирует гражданское законодательство.

Заключая договор доверительного управления, Вы остаетесь собственником квартиры, а управляющий сможет совершать в отношении квартиры действия, предусмотренные договором и законом, но только в Вашу пользу и в Ваших интересах.

Такие правила установлены статьями 209 и 1012 ГК РФ.

Иными словами, управляющий сможет сдавать квартиру с Вашего согласия и передавать Вам полученный доход, но не сможет по собственной воле ее продать, подарить и совершить другие действия, в результате которых собственником недвижимости станет иное лицо.

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации. При этом предельный срок доверительного управления составляет пять лет.

К минусам указанного вида правоотношений можно отнести снижение прибыли собственника. Услуги управляющего необходимо оплачивать, поэтому снижается доход хозяина квартиры по сравнению с суммами, которые он мог бы получать, сдавая жилье самостоятельно.

Также можно столкнуться со злоупотреблением полномочиями и неправомерными действиями со стороны управляющего. Например, недобросовестный управляющий решит сдавать помещение посуточно без уведомления собственника и получит в результате таких действий большую прибыль, чем предполагалось по условиям соглашения. До собственника в этом случае доход от аренды в полной мере не дойдет.

Для того чтобы обезопасить себя, стоит передавать свое имущество в доверительное управление только проверенным компаниями или ИП, имеющими хорошую репутацию. Договор необходимо заключать с соблюдением правил, установленных главой 52 второй части ГК РФ.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если Вы живете в другом городе, то доверительное управление при сдаче арендаторам на длительный срок Вам очень удобно.

Вы заключаете договор с агентством за комиссию с каждого ежемесячного платежа и комиссию за сдачу и ежемесячно получаете перевод (за минусом 10-20% от арендной платы).

Контроль за оплатой коммунальных услуг, получение платежей вовремя и смену арендаторов берет на себя агентство.

Если же Вам предлагается управление Вашей недвижимостью в качестве гостиничного посуточного проживания или хостела, то прибыль Ваша будет больше, но и рисков больше. Могут быть недовольны соседи, управляющая компания, могут вызывать полицию, происходить пожары и заливы, а отвечать за все Вам. И имущество портится в квартире гораздо быстрее, чем при долговременной сдаче.

Самый печальный случай – это когда у Вас берут квартиру в управление, говорят, что будут сдавать на долгий срок славянам, а сами заселяют 50 таджиков. Через месяц Вы имеете капитальный ремонт своей недвижимости и колоссальный жизненный опыт.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как опознать мошенников на рынке аренды жилья?

Инструкция: как зарегистрировать договор найма

Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chem_opasno_doveritelnoe_upravlenie_nedvizhimostyu/7216

Доверительное управления недвижимостью

Ндфл при доверительном управлении недвижимым имуществом

/ Квартира / Доверительное управление

Собственники недвижимости все чаще используют механизм доверительного управления, позволяющий получать прибыль от недвижимых объектов практически без временных затрат.

Доверительное управление недвижимостью подразумевает передачу от собственника имущества доверительному управляющему части прав по распоряжению этим имуществом для сдачи его в аренду.

Аренда жилых и нежилых помещений приносит их владельцу неплохой доход в виде ежемесячных арендных платежей. Однако поиск арендаторов, сдача в аренду недвижимости, оформление всей договорной документации, контроль за сохранностью переданного в аренду имущества и получение ежемесячных платежей требуют времени.

Если у гражданина имеется лишь одна квартира, он может выполнять все необходимые юридические действия сам. Однако если собственнику недвижимости принадлежит несколько помещений, временные затраты на сдачу в аренду всех объектов существенно возрастают. В этом случае доверительное управление недвижимым имуществом является хорошим вариантом для собственника.

В результате доверительного управления собственник недвижимых объектов получает прибыль, не тратя собственных сил и времени. Его прибыль конечно немного уменьшается, за счет выплаты вознаграждения доверительному управляющему. Чаще всего доверительное управление объектами недвижимости применяется, если:

  • у собственника недвижимости имеется несколько объектов (как правило, речь идет о лицах, инвестирующих в недвижимость с целью получения дохода);
  • собственник квартиры или другого недвижимого объекта уезжает на длительное время;
  • отъезд собственника имущества на постоянное место жительства за границу без продажи квартиры.

Функции доверительного управляющего

После заключения соглашения о доверительном управлении недвижимостью доверительный управляющий может выполнять следующие функции:

  • поиск арендаторов, отвечающим требованиям собственника недвижимости, с целью получения наибольшей возможной прибыли;
  • подготовка и оформление договора аренды переданного в доверительное управление объекта недвижимости;
  • получение ежемесячной платы за аренду помещения и контроль за своевременностью выплат;
  • оплата всех коммунальных платежей или контроль своевременности оплаты, если по договору коммунальные платежи оплачивает не сам арендатор помещения;
  • надзор за сохранностью вверенного имущества;
  • оказание любых бытовых услуг (установка сигнализации, ремонт помещения, вызов коммунальных служб, клиринговых компаний и т.п.);
  • страхование недвижимых объектов и другого имущества от риска утраты;
  • разрешение спорных ситуаций с арендаторами;
  • другие услуги, оговоренные сторонами в договоре.

Узнайте, как можно оформить социальную ипотеку для бюджетников.

Где взять выписку из домовой книги, вы можете узнать здесь.

Правовое регулирование и особенности реализации доверительного управления недвижимостью

Несмотря на все преимущества доверительного управления помещениями и другими недвижимыми объектами, реализация этого механизма на практике может вызвать у собственника помещений немало трудностей.

Чтобы их избежать, необходимо четко следовать нормам гражданского законодательства, регулирующего правоотношения по доверительному управлению.

Правовой основой, на которой строятся отношения владельца недвижимости (учредителя управления) и доверительного управляющего является договор доверительного управления недвижимостью. Требования к форме, порядку регистрации и условиям данного договора установлены в 53 главе российского ГК. На основании этого соглашения:

  1. Учредитель управления передает принадлежащую ему недвижимость в доверительное управление другой стороне, то есть доверительному управляющему, на обозначенный в договоре срок;
  2. Доверительный управляющий в свою очередь берет по договору на себя обязанность осуществлять управление вверенным ему имуществом с учетом интересов собственника помещения либо иного указанного им гражданина (или юридического лица), который в данном случае буде выступать выгодоприобретателем.

Согласно нормам ГК соглашение о доверительном управлении недвижимостью должно заключаться в той же форме, что и соглашение о продаже недвижимости. Следовательно, доверительное управление должно быть оформлено письменно в виде одного документа, на котором ставится подпись сторон.

Несоблюдение данного требования может повлечь для сторон неблагоприятные правовые последствия, а именно признание заключенного соглашения недействительным.

Передача объекта недвижимости от собственника к доверительному управляющему требует осуществления государственной регистрации, которая проводится в том же порядке, что и по соглашению о продаже недвижимости. При этом регистрируется не сам договор, а непосредственная передача прав.

Часто возникают вопросы, нужно ли регистрировать дополнения либо изменения к названному договору.

Поскольку регистрации подлежит только сам переход недвижимости, любые изменения в соглашении, касающиеся порядка доверительного управления и не затрагивающие переход прав на предмет договора, не нуждаются в регистрации. Достаточно оформить эти изменения в виде письменных приложений к основному соглашению сторон.

Соглашение о доверительном управлении заключается на срок не более 5 лет. В случае, если ни собственник помещения, ни доверительный управляющий не заявили по окончанию этого срока о своем намерении расторгнуть договор, соглашение о доверительном управлении считается пролонгированным на такой же срок и на тех же условиях, что и первоначальное соглашение.

Порядок исполнения и вступления в силу соглашения о доверительном управлении недвижимостью имеет определенные особенности. Так, в законодательстве указано, что выполнение условий соглашения сторонами до государственной регистрации не признается основанием для каких-либо изменений правоотношений сторон с третьими лицами.

Из этого законодательного требования следует, что момент вступления в силу договора доверительного управления для сторон и для третьих лиц не всегда совпадает. Стороны соглашения могут прописать, что договор начинает действовать с определенной даты или с момента подписания.

Кроме того, стороны могут начать выполнять свои обязательства по договору (к примеру, передать имущество). Тем не менее, для арендаторов этих помещений, выступающих предметом договора доверительного управления, коммунальных служб и других третьих лиц заключенное соглашение вступает в силу только после проведения процедуры государственной регистрации.

Следовательно, до указанного момента все права и обязательства перед третьими лицами несет не доверительный управляющий, а сам собственник помещения или другого объекта недвижимости.

Другие особенности доверительного управления

При заключении соглашения о доверительном управлении недвижимостью собственнику помещений следует обратить внимание на следующие моменты:

1) При оформлении доверительного управления сданной в аренду недвижимости нужно уведомить всех арендаторов о заключении соответствующего договора.

Это требование не является императивной нормой и не требует обязательного выполнения, однако оповещение контрагентов в данной ситуации является весьма разумным.

С одной стороны, передача помещения в управление никак не затрагивает интересы арендаторов, поскольку их соглашения с учредителем управления сохраняют свою силу.

С другой стороны, доверительный управляющий осуществляет все сделки с вверенным ему имуществом от своего имени. Поэтому и доверительный управляющий, и собственник помещений заинтересованы в том, чтобы своевременно известить всех контрагентов о факте заключения соглашения о доверительном управлении.

Это нужно, чтобы арендаторы выплачивали арендную плату именно доверительному управляющему и к нему же обращались по другим вопросам, связанным с реализацией договора аренды.

На практике, чаще всего в указанном случае оформляется дополнительное соглашение к основному договору аренды о перемене лиц в обязательстве. Если договор аренды заключен больше чем на 1 год, все соглашения к нему необходимо регистрировать (651 статья ГК).

2) При проведении любых сделок с вверенной ему недвижимостью доверительный управляющий обязан обозначать свой правовой статус и свои полномочия. При подписании любых документов, касающихся недвижимости, которая передана в доверительное управление, управляющий должен ставить отметку «Д.У.».

Если правовые действия управляющего не требуют письменного оформления, контрагент должен быть информирован о том, что все эти действия осуществляются именно доверительным управляющим.

3) Согласно ГК доверительный управляющий вправе рассчитывать не только на получение от учредителя управления вознаграждения за оказанные услуги, но и на компенсацию всех обоснованных расходов, касающихся доверительного управления вверенным объектом недвижимости.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/doveritelnoe-upravlenie/nedvizhimostyu.html

О ваших правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: